Phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam

Trường Chính sách công và Quản lý Fulbright (FSPPM) vừa tổ chức seminar chính sách với chủ đề “Phát triển bền vững thị trường Bất động sản Việt Nam” do TS. Phạm Văn Đại, Giảng viên Chính sách công FSPPM trình bày. Thông qua việc phân tích thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay, TS. Phạm Văn Đại đề xuất các chính sách cần thay đổi để tạo dựng một thị trường phát triển bền vững, hỗ trợ thay vì cản trở tiến trình phát triển kinh tế-xã hội.

Có một thực tế là thị trường bất động sản Việt Nam đã bắt đầu bước vào chu kỳ giảm, sau làn sóng mua bán đầu cơ rất nhộn nhịp vào đầu năm 2022. Theo TS. Phạm Văn Đại, mùa đông đã đến với thị trường bất động sản, với hiện tượng giảm giá đã diễn ra ở một số dự án với biên độ giảm giá tương đối lớn, một số dự án có mức chiết khấu lên đến 50%. Lần gần đây nhất mà Việt Nam chứng kiến các chủ đầu tư giảm giá dự án của họ là từ năm 2011, cũng là sự đánh dấu cho mùa đông kéo tương đối dài cho thị trường bất động sản Việt Nam từ 2011 đến 2015.

Phân tích vấn đề cung-cầu của thị trường bất động sản Việt Nam, TS. Phạm Văn Đại cho rằng giá bất động sản tăng rất nhanh thể hiện những sự mất cân bằng của thị trường bất động sản Việt Nam, như sự bất cân xứng giữa giá nhà liền thổ (đất, nhà phố) và giá căn hộ, sự bất cân xứng giữa giá nhà sơ cấp và giá nhà thứ cấp, sự bất cân xứng giữa giá tiền và tiền thuê bất động sản, và sự bất cân xứng giữa thu nhập và giá nhà.

Trong đó, sự bất cân xứng giữa giá nhà liền thổ và giá căn hộ là chỉ báo cho thấy tính đầu cơ của thị trường ngày càng tăng. Nếu như trước Covid giá của nhà liền thổ tính trên m2 sẽ dao động trên dưới 1,5 lần so với giá căn hộ ở cùng vị trí tương đương, đến giai đoạn khi bong bóng thị trường nổ ra thì khoảng cách này lên đến 2,5-3 lần. Ngoài ra, sự bất cân xứng giữa giá nhà sơ cấp và giá nhà thứ cấp: cùng một dự án, cùng một vị trí, cùng một uy tín chủ đầu tư thì giá của các dự án mới có thể cao 1,5-2 lần so giá của các dự án mới với cùng một công năng sử dụng, tức là giá của bất động sản đi rất xa so với giá trị sử dụng cũng là biểu hiện của bong bóng đầu cơ.

Thị trường bất động sản Việt Nam khác biệt với thị trường các nước phát triển, và cũng rất khác biệt với thị trường Trung Quốc – vốn được coi là có nhiều nét tương đồng nhất. Các đặc trưng mang tính đặc thù của thị trường Việt Nam là: chu kỳ ngắn, biên độ biến động giá mạnh giữa đỉnh và đáy của chu kỳ, và đầu cơ chi phối thị trường.

TS. Phạm Văn Đại cho rằng việc nhận định về thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2023 gắn liền với nhận định về chính sách tiền tệ và lãi suất trong năm 2023, bởi lãi suất là yếu tố quan trọng và quyết định nhất đến những biến động về giá tài sản trong ngắn hạn. TS. Đại dự đoán rằng lãi suất cho vay mua nhà của Việt Nam trong năm 2023 sẽ khó giảm xuống, mà sẽ tiếp tục tăng lên vì các lý do chính: áp lực lạm phát cao hơn khi Trung Quốc mở cửa trở lại, áp lực duy trì tỉ giá không giảm, tỉ lệ tín dụng/GDP của Việt Nam ở mức cao hơn nhiều nước khác, và quan điểm làm chính sách truyền thống của Việt Nam là hạn chế cấp tín dụng cho các lĩnh vực có nhiều rủi ro như bất động sản, chứng khoán.

Một vấn đề gây khó cho thị trường bất động sản Việt Nam là vấn đề pháp lý, với rất nhiều quy định khiến chủ đầu tư không đưa được nguồn cung ra thị trường, và với nguồn cung hạn chế thì giá bất động sản sẽ tăng.

Trả lời câu hỏi thị trường bất động sản Việt Nam “built to last” hay “built to fail,” TS. Phạm Văn Đại cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam sụp đổ giai đoạn vừa rồi vì các điểm yếu, được đúc kết là “gót chân Asin” như: tính đầu cơ của thị trường quá lớn, chi phí đầu vào của doanh nghiệp quá cao, mô hình dòng tiền thiếu bền vững của các doanh nghiệp bất động sản… TS. Pham Văn Đại trích lời TS Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia cho biết, giá bất động sản của Việt Nam có thể coi là nguy cơ lớn nhất đối với thị trường tài chính Việt Nam trong trung hạn, đồng thời sẽ là nỗi thất vọng lớn nhất đối với thế hệ trẻ Việt Nam hiện nay và trong dài hạn.

TS. Phạm Văn Đại đưa ra một số khuyến nghị chính sách để tạo dựng một thị trường bất động sản phát triển bền vững hỗ trợ thay vì cản trở tiến trình phát triển kinh tế-xã hội, như khai thác triệt để đấu giá đất để giảm chi phí đầu vào cho doanh nghiệp, đồng thời có thể tạo ra nguồn thu ngân sách, minh bạch hóa thị trường bất động sản bằng cách kiểm soát chặt chẽ các ngân hàng và công ty sân sau, giải quyết việc đầu cơ bằng thuế bất động sản và phát triển nhà ở xã hội.

• Thúy Hằng